(Часть II)

В процессе развития и строительства диализной клиники, принимаются решения, которые влияют на стоимость, качество строительства и дату завершения проекта. При этом внесение изменений неизбежно.

Владелец, архитектор и подрядчик, а так же другие заинтересованные организации будут периодически вносить изменения по необходимости и без таковой. И зачастую, ваш подход к этим изменениям будет сильнее влиять на стоимость и график, чем они сами. В этой статье, второй из четырех,  рассматриваются многие из проблем, которые возникают при  успешном начале и развитии проекта от создания концепции до строительства, и описывается ряд ситуаций, которые традиционно возникают.

Оснащение.

Выбор оборудования должен быть сделан достаточно рано в процессе проекта (обычно в Фазе Развития Проекта), чтобы архитекторы и инженеры должным образом предусмотрели это оборудование. В проекте диализной клиники владелец обычно хочет предусмотреть все медицинское оборудование, включая систему водоподготовки и системы обеспечения, аварийное питание, специальное освещение, специальные хранилища, медицинский газ и различное другое оборудование, необходимое для диализа.

К тому же, большинство владельцев сотрудничает с производителями и может купить специализированное оборудование по значительно более низкой цене, чем подрядчик.  Любое медицинское оборудование, представленное на рынке имеет свои достоинства и недостатки, и человек, ежедневно использующий, его сделает лучший выбор.

Документы Контракта.

Изначально утвердившись в выборе оборудования, вы дадите достаточно времени архитекторам и инженерам должным образом детализировать Документы Контракта, на которых основывается разрешения на получение кредита и тендерная документация. Они должны включить список всего оборудования, которое будет установлено в клинике, определив, кто обеспечивает оборудование, устанавливает его, подключает и проводит итоговое тестирование и утверждение.

Документы Контракта часто ошибочно именуются как Строительные Документы, потому что они включают чертежи и технические характеристики, которые подрядчики используют при строительстве. Однако Документы Контракта определяют намного больше, чем только строительные планы и детали. Они могут включить  топографические данные участка, данные бурения  о несущей способности грунта, уровне грунтовых вод, информацию о  существующих постройках, анализ транспортных систем и многое другое. Также туда включены инструкции подрядчику, определяющие правила, которым должна следовать строительная команда при установке оборудования, и кто должен контролировать строительство на каждом этапе. Так же там содержаться положения по соблюдениям мер безопасности, направленных на защиту, как рабочих, так и населения и окружающей среды.

Основа для заявки на подряд.

Архитектор должен представить информацию, предоставленную владельцем, и дополнительную информацию из кодексов и местных нормативов подрядчикам, заявившимся на получение подряда, в форме этих Документов Контракта. Эта информация может быть предложена множеству подрядчиков. Информация, предоставленная архитектором и инженерами должна быть детализированная, четкая и конкретная для того, чтобы получить подходящие предложения.

Включить изменения, сделанные в начале проектирования легче, чем сделанные позже. С каждой фазой проекта добавляется больше элементов и различных деталей, делая любые изменения более проблематичными.

Изменение информации в Документах Контракта крайне не желательно, так как  это часть соглашения владельца / подрядчика, которое далее будет определять стоимость, график и  другие моменты, влияющие на бюджет; может быть более чем 60 субконтрактов и сотни материалов и процессов, на которых основывается стоимость строительства. Соотношение «цена-качество» должно быть оценено для каждого аспекта проекта. Это может казаться сложным, однако, такое балансирование должно сопровождать каждый шаг во время проектирования.

Документы Контракта должны также рассматриваться как «живые документы», поскольку они изменяются по мере развития проекта. По завершении Схематической Фазы Проекта архитектор должен представить владельцу презентацию в письменной и устной форме, с чертежами, которая бы отражала концепцию владельца, а также предварительную смету и график для согласования с планом, изначально представленным владельцем. Смета  и график также должны рассматриваться как развивающийся процесс, поскольку существует множество факторов, которые могут оказывать влияние  на расчеты, сделанные в Схематической Фазе Проекта. В конце каждой фазы проектирования должны быть заново оценены соотношение «цена-качество» и количество составляющих, наряду с текущим графиком.

Внесение изменений.

По окончанию  Схематической Фазы Проекта, владелец должен рассмотреть и одобрить схематический проект, чтобы  архитекторы и инженеры могли перейти к следующей фазе.

Мелкие изменения могут быть сделаны в конце схематического проекта, не оказывая существенного влияния на  стоимость или график. Если владелец хочет внести значительные изменения, то это, конечно, отразится на стоимости и графике.

Имейте в виду, что изменения на ранней фазе проекта внести легче, чем на более поздних. С каждой фаза проекта прибавляется больше участников и больше деталей, делая несение  изменений после Схематической Фазы Проекта более проблематичными.

Фаза Развития Проекта.

На  этом этапе  к процессу развития проекта могут присоединиться пять или шесть команд инженеров, в зависимости от масштабов строительства. Чем крупнее проект, тем  он требует большего количества инженеров и специализированных консультантов. Информация сервисной системы добавляется в течение этой фазы; архитектор должен предоставить четкие и подробные сведения всем сторонам для согласования пакета документов. Все  расходные статьи владельца также должны быть прописаны в это время, включая детализированные схемы оборудования и технические требования.

По мере того как  инженеры разрабатывают свои системы, возникает ряд вариантов, которые могут вызвать необходимость в участии владельца или архитектора, если владелец не может обеспечить этот уровень руководства. Владелец должен, по крайней мере, быть осведомлен об этих  вариантах соотношения «цена-качество», даже если не обладает необходимыми техническими знаниями.

Команда архитекторов и инженеров должна информировать владельца об управлении проектированием. Последующее развитие концепции проекта может вызывать изменения в проекте с целью повышения его эффективности. При нормальных обстоятельствах, объем изменений обычно остается в пределах графика и стоимости проекта. При постройке нового здания на новом участке инженеры будут должны скоординировать проект с коммунальными службами.

Иногда это может оказаться трудным, потому что местные коммунальные службы могут иметь огромное влияние на график и стоимость проекта. Из-за задолженностей уже имеющихся клиентов, коммунальные службы обычно не спешат отвечать на запросы и могут не обеспечивать график или информацию о расходах, пока проектирование не достигнет завершения. Результатом  может стать ряд изменений и задержек, и, как правило, на самых напряженных этапах.

Строительные документы.

Строительные Документы содержат подробные данные, разработанные на предыдущих фазах проекта, и являются основой для получения разрешения, заявки на подряд и строительства. На  этой фазе внесение изменений становятся крайне затруднительным, поскольку имеется многочисленная команда архитекторов и инженеров, работающих в  проекте, и график к тому моменту очень интенсивен. Даже незначительные изменения могут вызвать головную боль, потому, каждый элемент проекта должен был быть тщательно отработан и согласован до этой фазы. Изменения на этой фазе требуют переоценить и заново согласовать  все задействованные элементы,  что может вызвать простой всей команды. Не сделав переоценку, вы рискуете получить необъективные документы; и все нестыковки на этом этапе обернутся проблемами на последующих фазах, создавая эффект «снежного кома».

Деньги и здравый смысл.

Стоимость рассматривается фактически в каждом проекте. Раннее определение целей и бюджета – решающий элемент при установлении параметров проекта. Это не означает, что стоимость  должна мешать проектированию, а то, что, когда того требуют особенности  проекта, проектировщик должен найти способ сократить излишние  затраты.

Проектировщик должен полностью предусмотреть эти возможные дополнительные затраты и предоставить эти сведения владельцу. Это поможет предотвратить конфликт позже, когда будут получены фактические цены с торгов. График  должен быть составлен таким образом, чтобы вся команда могла работать максимально согласованно, и все заинтересованные стороны как можно раньше получали информацию о возможных задержках. Коммуникация - ключевой элемент в уходе от конфликта и решении проблем.

Подготовка к заявкам на подряд.

В идеале, процесс получения разрешения должен начаться прежде, чем будут поступать заявки на подряд, что даст некоторое время для внесения поправок и изменений после многочисленных рассмотрений  и  согласований с коммунальными службами. Тогда эти поправки и изменения могут быть внесены в строительные документы.

Процесс  получения разрешения для самых крупных проектов займет времени больше, чем фаза заявок на подряд. В совершенном варианте, разрешение и все поправки и изменения были бы приняты до заключительного утверждения заявки на подряд. К сожалению, ситуация на рынке недвижимости такова, что проволочки куда  более типичны чем быстрое утверждение. Фаза текущего строительства и проектная стоимость будут основываться на Документах Контракта со всеми приложениями, созданными в течение фазы заявок на подряд, примечаниями к разрешению, изменениями по настоянию подрядчика, изменениями по настоянию владельца и всеми частями проекта, которые не были задокументированы командой архитекторов и инженеров.  

В этом этапе существует уже целая сеть из различных групп, которые оказывают воздействие на текущее строительство.

Разрешение должно быть завизировано великим множеством инстанций; пожарная охрана, департамент здравоохранения штата, транспортное управление, управление систем водоснабжения, коммунальные службы и т.п.

Даже если все документы уже подписаны, то время, потраченное на хождение по инстанциям, отражается на графике выполнения проекта. Зачастую, при рассмотрении документации на соответствие действующим законодательным нормативам различные инстанции интерпретируют их по-своему, что не всегда совпадает с соответствующими кодексами. Как правило, - это незначительные изменения, которые должны быть включены в документы и переданы всем претендентам или выбранному подрядчику.

Когда проводить замену.

Наряду с получением разрешения, будут субподрядчики и поставщики, заявленные как альтернативные определенным. На  данном этапе проекта замена поможет сэкономить средства. Если архитектор или инженер находит предложенные замены приемлемыми, то должны быть сделаны соответствующие поправки  к Документам Контракта, и затем переданы всем подрядчикам.

Что ожидать в течение строительства.

Как только все заявки поданы, и подрядчик выбран, подписывается соглашение на основании итоговых  Документах Контракта. Это служит началом строительного процесса. В течение строительства число людей, которые могут воздействовать на проект, график и затраты, растет, включая фактический всю строительную площадку. Вот некоторые проблемы, которые могут произойти:

• Незамеченные ранее особенности площадки
• Проблемы с коммунальными службами
• Недостатки почвы
• Подземные коммуникации, расположенные не надлежащим образом

Изменения на этом этапе меняют порядок оплаты работ.

На этом этапе существуют пять или шесть групп, которые могут оказать влияние на порядок оплаты: имеющийся участок и здание, проверяющие организации, подрядчики, изготовители продукции, владелец, архитектор и инженеры.

В течение строительного процесса будут конфликты. Обнаружение предпосылок к конфликту прежде, чем он возникнет, должно устранить или минимизировать последствия. Как и на фазе проектирования, должно быть надлежащее планирование с графиком, который учитывает регулярные совещания по координации работ, и передачей рабочих чертежей всеми главными субподрядчиками, чтобы минимизировать и решить любые конфликты.

Проектирование  и реализация проекта могут доставить удовольствие и потребовать затраты всех усилий. Всякий, кто стоит на пути к созданию своего проекта, должен осознавать, что будут сложности и препятствия наряду с волнением и радостью видеть окончание строительства.

В идеальном  мире архитектор и инженер создали бы безупречные Документы Контракта,  разрешение  было бы получено без проволочек  и внесения поправок, владелец никогда не поменял бы своего мнения, подрядчик всегда предлагал бы проект с бюджетом, достаточным для каждого  элемента строительства, каждый субподрядчик делал бы работу безошибочно, и существующие условия были бы идеальными для разработанного проекта. Но, это не имеет отношения к действительности. А действительность заключается в том, что каждый упомянутый выше элемент будет создавать проблемы или конфликты, которые вызовут изменения в оригинальном плане проекта. Являются ли эти проблемы важными или незначительными, их решение полностью зависит от  взаимопонимания и взаимодействия членов команды.